최근에 저는 랜드로드와 테넌트 사이의 보증금 문제 분쟁에 관여한 적이 있습니다. 랜드로드의 주장은 가게를 너무 나쁜 상태로 남겨놓고 테넌트가 떠났기 때문에 보증금을 모두 손상된 가게를 수리하는데 써야 한다는 것이었고 테넌트의 주장은 어디가 어떻게 손상되어 돈을 쓰겠다는 사용 명세서도 주지 않았다는 것입니다.
이런 상황은 랜드로드에게 힘든 입지가 될 가능성이 많습니다. 텍사스의 부동산 규약에 따르면 랜드로드가 정당하게 제때에 보증금을 돌려주지않으면 위약이라고 규정합니다. 이런 위약은 $100의 벌금과 함께 테넌트가 이를 만회하기 위해 들어간 비용의 세배까지도 랜드로드로부터 보상을 받을 수 있으며 변호사 비용도 받아낼 수 있습니다. 테넌트는 또한 우선 순위 채권자(preferred creditor status)에 상응하는 지위도 받을 수 있는데: “랜드로드의 채무 중 테넌트의 보증금이 우선 지불 순위를 점하게 돼 파산신청 보관인보다도 우위에 서게 된다.”라는 규정이 있습니다. (Tex. Prop. Code § 92.102(c).)
랜드로드가 보증금을 적절한 시기에 돌려주는데는 선행조건이 있는데, 우선 테넌트는 메일을 전송할 수 있는 주소(forwarding address)를 랜드로드에게 알려줘야 합니다. 주소를 받은 랜드로드는 테넌트가 가게를 비운 후 30 일 이내에 보증금을 반환해야합니다. 그러나 랜드로드는 테넌트가 리스상 책임을 져야하는 손상, 또는 리스를 위반한 손상에 대해서는 보증금에서 공제할 수 있는 권리가 있습니다. 보통은 마멸된 손상(wear and tear)은 이에서 제외됩니다. 손상이 있다고 생각되면 랜드로드는 손상 명세서를 적어서 어떤 수리가 필요하며 얼마만큼의 공제가 필요하다는 내용을 조목별로 적어보내야 합니다. 그러나 테넌트가 가게를 비울 당시 렌트가 밀렸다면 명세서를 주지 않아도 됩니다.
보증금 반환의 계산은 공제에 대한 합리성을 제시하는 등 랜드로드의 부담이 더 크다는 것을 기억하셔야합니다. 제 경험으로는 수리 비용은 믿을만한 청부업자를 통해 알아내고 청구서를 제시하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 물론 마멸, 즉 정상적으로 사용하는 동안 가게가 후락해진 부분의 수리는 테넌트의 보증금에서 공제할 수 없습니다. 예를 들면 5 년 리스가 끝난 후 카펫이 낡아있다면 이는 자연적인 마모로 보는 것이 타당하지만 카펫이 찢어져있다면 얘기는 달라집니다. 리스의 전과 후의 사진을 찍어놓으면 도움이 될 것입니다. 또한 테넌트로 하여금 이사들어감과 동시에 가게 상태를 점검하게하고 가게의 비품목록을 점검토록 하는 것이 아주 중요합니다.
테넌트가 흔히 쓰는 술책 - 마지막 달 렌트를 보증금에서 제하고자하는 의도에 대해서는 랜드로드는 크게 걱정할 필요가 없습니다. 부동산 규약은 이런 테넌트의 술책을 허용하지 않습니다. 이런 술책을 쓰는 테넌트는 위약을 행했다고 보고 랜드로드로 하여금 손상에 대한 세배의 과징금과 변호사 비용을 테넌트로부터 받아낼 수 있도록 허용합니다. 또한 테넌트가 다른 장소에서 비즈니스를 이미 시작했다면 랜드로드에게 더욱 유리하게 작용합니다. 따라서 테넌트에 대한 이런 류의 판결을 받아내는 것은 랜드로드에게 큰 이득이 됩니다.
평화적인 방법으로 보증금 문제가 해결이 되지 않는다면 각 당사자는 각자의 법적인 권리가 어떤 것인가를 알아야 됩니다. 비록 텍사스가 비즈니스를 용이하게 만들어주는 주이기는 하지만 보증금에 관한 부동산 규약은 건물주에게 불리할 때가 많습니다. 보증금 문제를 합리적인 방법으로 해결할 수만 있다면 랜드로드는 가능한 빨리 해결방법을 찾아야만 합니다. 평화적인 방법이 여의치 않다면 손실에 대한 세금혜택 계획을 염두에 두고 미래를 향해 헤쳐 나가십시오. 랜드로드로서는 정산체크를 지불하고 테넌트와 합의를 보는 것이 법적분쟁에서 벗어나는 방법입니다.
박정호 변호사｜972-241-6900
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