박정호 변호사의 상법 전망대: 랜드로드가 처하게 되는 함정 - 리스기간 만료에 대비하는 방법

주택 랜드로드에 비해 상용 랜드로드는 큰 장점을 가지고 있는데 - 상용리스는 수 개월이 아닌 수 년에 걸쳐 지속되는 것입니다. 일단 리스에 서명이 끝나고 테넌트가 비즈니스를 잘 이끌어나가면 랜드로드는 다른 테넌트를 구할 필요도 없고 리스를 줄 때 내는 커미션 걱정도 없으며 비어있는 가게를 다음 테넌트를 위해 준비해야 되는 걱정도 없습니다. 그러나 많은 랜드로드들이 리스가 만료되는데 따라 어떻게 해야 되는지 모르고 있어 손해를 볼 때도 있습니다. 리스기간이 만료될 때, 랜드로드는 두 가지를 명심해야 하는데 – 첫째 보증금(시큐리티 디포짓)을 어떻게 해야 하는지, 그 다음은 테넌트가 나가지 않고 시간을 끌 때 어떻게 해야 되는지에 대한 대처방법입니다. 

보증금 반환에 대한 법은 비교적 명확합니다. 그러나 랜드로드가 법적 책임을 완수하는 것은 까다로울 수가 있어서 비싼 위약금을 물게 되는 경우도 생깁니다. 텍사스 부동산법에 따르면 랜드로드가 보증금을 제때에 돌려주지 않으면 약속 불이행으로 간주합니다. 이 경우 약속 불이행은 $100 벌금과 더불어 테넌트에게 손실액의 새 배를 물어주게 돼있으며 변호사비용도 배상해야 합니다. 이 때 테넌트는 ‘우선 채권자’에 상응하는 대우를 보장받게 되는데: 보증금에 대한 테넌트의 클레임은 랜드로드에 대한 (파산에 따른 피신탁인 포함 등) 다른 채권자들보다 우위에 서게 됩니다. Tex.Prop.Code 92.103(c)

랜드로드가 보증금을 제 때에 환불하는 데는 선행조건이 있는데, 첫째는 테넌트가 랜드로드에게 발송주소를 주어야 합니다. 일단 주소를 받으면 랜드로드는 보증금을 테넌트가 가게를 비운 날짜로부터 30 일 이내에 환불해야 합니다. 그러나 랜드로드는 테넌트가 리스상의 책임 또는 리스를 위반함으로써 발생된 손상 등에 대한 액수를 제하고 환불해도 됩니다. 여기에는 시간이 경과함으로 발생되는 마모로 인한 손상은 포함되지 않습니다. 그 외의 손상이 발생했다면 서류를 작성하고 공제를 항목별로 명시해야 합니다. 그러나 테넌트가 가게를 비울 당시 렌트가 밀렸다면 랜드로드는 항목별 공제내역을 줄 의무가 없습니다. 

보증금으로부터의 공제를 종목별로 증명하고 타당한 액수의 공제라는 것을 제시하는 것은 랜드로드의 책임입니다. 제 경험에 미루어보면 믿을만한 청부업자로 하여금 손상된 부분을 고치는데 얼마가 필요하다는 청구서를 받는 것이 가장 좋은 방법입니다. 물론 오랜 기간 사용으로 발생되는 마모는 테넌트 비용으로 고칠 수 없습니다. 예를 들면 5 년의 리스기간 만료 후 카펫이 닳고 지저분해졌다면 이는 정상적인 마모로 간주되지만 카펫이 찢어졌다면 다른 문제입니다. 정상적인 마모여부를 결정짓기 위해서는 리스기간 전과 끝난 후의 사진을 찍는 것이 도움이 됩니다. 또한 테넌트로 하여금 이사 들어올 당시 점검사항 목록을 체크하도록 하는 것이 아주 중요합니다. 

랜드로드는 테넌트가 흔히 시도하는 책략, 즉 보증금을 마지막 달 렌트로 전환코자 하는 시도에는 염려를 하지 않아도 됩니다. 부동산법에는 테넌트의 이런 시도를 금하고 있습니다. 테넌트의 이런 시도는 약속 불이행으로 간주되며 랜드로드로 하여금 손실액의 세 배와 변호사 비용까지 받아낼 수 있게 합니다. 실용적인 측면에서 볼 때 이런 테넌트가 다른 장소로 옮겨 비즈니스를 하고 있다면 위약금에 대한 법적 판결을 받아 놓음으로써 손실액 만회의 기회가 생깁니다. 

두 번째 이슈인 테넌트가 리스 만료시 가게를 비워주지 않는다면 렌트를 얼마나 부과해야 되는가는 비교적 간단합니다. 우선 테넌트는 이때부터 월 단위 차용인이 됩니다. 따라서 랜드로드가 퇴거명령을 시행하고 싶다면 테넌트에게 가게를 비우라는 통지를 퇴거일의 한 달 전에 보냅니다. 렌트 액수 추정에는 정해진 것은 없지만 보통은 (부동산 브로커가 작성한 리스 등도 포함) 마지막 달 렌트의 150 %를 지불하도록 합니다. 이렇게 함으로써 테넌트로 하여금 가능한 한 빨리 가게를 비우게 만듭니다. 만약에 테넌트가 리스 만료 후 올라간 렌트를 지불하지 못하면 랜드로드는 30 일 통지를 보낼 필요가 없습니다. 이런 경우 테넌트는 퇴거명령의 피고로 되며 3 일 통지로 퇴거가 가능해집니다. 

상용 랜드로드가 보증금 처분권에 대한 이해를 충분히 하고 있다면 리스기간 만료시 테넌트에 대한 권리행사에 있어서 우위를 점할 수 있습니다. 그러나 이런 권리에 대한 이해가 없다면 손해를 볼 확률이 많고 불필요한 실책을 저지르게 됩니다. 

박정호 변호사｜972-241-6900