계약을 맺은 당사자들은 보통의 경우 계약을 이행하고자하는 의지를 가지고 출발합니다. 셀러가 부동산 또는 사업체를 팔고자 할 때 바이어와 매매가격에 도달하는 것은 비교적 쉬운 부분이지만 거래의 상세부에 들어가면 난처한 경우가 생기기도 합니다.
매매계약서에는 매물의 종류에 상관없이 양 당사자를 밝히고 매물에 대한 정보를 적어 넣어야 합니다. 계약서에는 매매거래가 자산 소유자의 명의변경인지 (예를 들어 법인 또는 LLC) 아니면 자산에만 한정되는지를 적어 넣고 자산의 목록을 적어 넣습니다. 텍사스에는 자산매입에 있어서 친 구매자 규정(pro buyer rules)이라는 룰이 있어서 셀러의 부채를 떠맡는다는 구체적이고도 명백한 문구가 적혀있지 않는 한 바이어는 셀러의 부채와 상관이 없습니다. 그러나 자산을 소유하고있는 법인을 매입할 때는 부채도 떠안아야하기 때문에 이런 상황을 피해야만 됩니다.
정확히 무엇을 매입하는가에 대한 정보 외에도 양 측은 바이어가 밟아야 할 합당한 절차에 대해서도 적어 넣습니다. 종업원으로 또는 가족으로서 오랫동안 비즈니스를 보아온 사람이 매수자일 때는 이런 절차가 불필요한 경우도 있습니다. 그런 경우 셀러는 바이어에게 매물에 대한 인스펙션을 재촉하는 항을 넣기도하지만 바이어는 이미 점검을 마쳤거나 생략하겠다는 의지를 보이기도 합니다. 인스펙션 기간을 갖는 것은 양 측 모두에게 유리합니다. 셀러가 잘못된 정보를 주었다며 바이어가 소송을 하는 경우(예를 들면 수입에 대한 정보 등) 셀러는 바이어가 인스펙션 기간을 거쳤으며 그 기간 동안 바이어는 충분한 점검을 한 후에 매입했다고 주장할 수 있습니다.
그 다음으로 중요한 것은 셀러와 바이어 양 측 모두가 진술 및 보증란에 설명을 적어 넣는 것입니다. 바이어가 셀러로부터 확보해야 될 진술은 매각될 자산이 셀러자신에게 속해있으며 만약에 이에 반하는 주장이 발생할 경우 셀러는 이에 대한 항변을 해야 된다는 진술입니다. 더욱이 이 항에는 자산과 관련된 모든 세금을 지불하겠다는 진술이 들어있어야 하고 매매계약을 하는데 있어서 법원명령이나 다른 계약의무 등으로 방해를 받지않는다는 진술이 들어있어야 합니다.
매매계약 기간 중 또는 그 후에라도 양 측이 이견을 보이는 경우에 대비해 계약위반을 당한 당사자가 어떻게 하면 손해를 만회하는가에 대해서도 적어 넣어야 합니다. 바이어는 셀러의 약속 불이행으로 인해 딜이 성사되지 못할 경우 인스펙션에 들어간 비용을 돌려받는다는 조항을 넣는 것이 좋습니다. 바이어는 셀러로 하여금 계약이 체결된 자산을 팔아야만 되도록 하는 특정기능(specific performance) 항을 넣을 수도 있습니다. 이런 특정기능 항이 없다면 셀러는 돈을 더 지불하겠다는 다른 바이어가 나타나면 계약파기를 저지를 가능성이 많아집니다. 반대로 바이어가 계약 불이행을 하는 경우 셀러는 바이어가 예치한 착수금을 갖는 것 외에도 셀러 자신이 쓴 경비를 받아낼 수 있어야합니다. 따라서 셀러는 착수금을 받을 때 이런 사태가 일어날 경우를 염두에 두고 충분한 착수금 액수를 정하는 것이 좋습니다. 즉 계약기간 중 자산이 부동산 마켓에서 빠져있던 기간을 보상받을 수 있도록 액수를 정하는 것이 좋습니다.
마지막으로 매매계약을 맺은 양 측은 모두 사업체 매매에 경험이 많은 변호사를 선임해 조언을 받는 것이 유리합니다. 이는 보험에 드는 것과 마찬가지로, 대부분의 집은 화재로 소실될 가능성이 낮지만 사람들은 주택보험에 가입하는 것과 같은 이치입니다. 치명적인 손실의 가능성에 대비해서 어떻게 대처할 것인가에 대비하는 것입니다.
박정호 변호사｜972-241-6900
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