부동산관련 소송에서 부동산에 대한 소유권을 행사하고자 하는 사람이 알아야 되는 것이 ‘lis pendens’입니다. 라틴어의 어원을 가진 이 말은 ‘미결소송’이라는 뜻으로, 해당 부동산이 카운티 부동산 기록부에 접수되어 소송 중에 있다는 선서 진술서(affidavit)를 말합니다.
예를 들면 부동산 타이틀을 주장하는 경우도 있고 부동산에 대한 이권을 주장하는 경우도 있으며 해당 부동산의 채무를 강제 시행하고자 하는 경우도 있습니다. Lis pendens는 실제로 부동산이 소송의 대상일 때에만 접수가 가능합니다. 부동산에 간접적인 영향력만을 행사할 수 있는 소송에는 가능하지 않습니다. 예를 들면 어떤 사람이 단지 금전적인 손실을 입었다고 상대방 부동산에 대해 lis pendens 소송을 접수시킬 수는 없습니다.
Lis pendens는 관습법에 기초를 두고 있습니다. 텍사스에서는 부동산법에 관련조항이 있어서 이를 관장합니다. 이를 위해서는 소송인의 변호사 또는 대리인이 선서를 한 후 다음 사항을 입증해야 합니다. △ 소송절차의 방식과 케이스 넘버 △ 소송절차가 계류중인 법원 △ 양 당사자의 이름 △ 소송절차의 종류 △ 해당 부동산에 대한 서술 등입니다.
소송인(원고)은 서류를 접수시킨 후 3 일 이내에 해당 부동산에 관계된 모든 사람들에게 통보의 복사본을 보냅니다. 법에 저촉되는 통보는 법원이 말소시킬 수 있습니다. 소송이 만료되면 lis pendens도 끝납니다. 부동산 오너는 소송이 각하되거나 해결된 후에 공식 취소신청을 접수함으로써 lis pendens를 합법적으로 종료시킬 수 있습니다.
Lis pendens는 선취특권의 효과를 갖는 강력한 판결 전 구제방편입니다. 또한 통보를 접수시킴으로써 부동산을 매입하고자 하는 사람에게도 소송을 인지시키는 방법이 됩니다. 이런 제도가 없다면 선의의 매입자가 계류중인 소송통보도 모르고 또는 소송 만료여부도 모르고 부동산을 매입하고자 할 것입니다. 또한 lis pendens가 접수되어 계류중인 부동산을 매입자는 그냥 차지하고자 할 수도 있습니다. 이런 이유로 타이틀 회사는 소송이 끝나거나 lis pendens가 각하될 때까지 바이어에게 타이틀 보험을 유보합니다.
Lis pendens는 계류중인 부동산 오너에게 지대한 결과를 초래하기 때문에 불법으로 이를 접수하는 사람은 엄격한 처벌을 받게 됩니다. 법원은 부동산에 대해 불법적으로 lis pendens를 접수시키는 사람을 실효성 있는 방법으로 처벌할 수 있도록 허용합니다. 이런 사람에게 법원은 민사 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 예를 들면 부동산 계약서상 잔금을 지불하고 클로징을 해야 되는 사람이 lis pendens를 빌미로 약속을 지키지 않았다면 부동산 오너에게 민사 손해배상을 해야 합니다. 더욱이 사기임을 알고도 의도적으로 사기성 lis pendens를 접수시키는 사람에게는 민사 지방법원을 통해 $10,000 이상 또는 실 손해액, 손해 배상금, 변호사 비용 등을 받아낼 수 있습니다. 사기성 선취특권을 주장하는 것은 형사법상으로도 범죄에 속합니다.
Lis pendens는 유용한 방편이 될 수도 있지만 이를 제기하는 사람에게도 책임이 따라올 수 있습니다. 이를 적법하게 사용하면 부동산을 불법적으로 뺏으려는 사람으로부터 보호를 받을 수 있습니다. 그러나 이를 제기하고자 하는 사람은 법이 요구하는 바를 준수하고 합법적인 목적에만 적용시켜야 합니다. 각각의 케이스에서 이런 방법이 가능한지 여부는 변호사와 상담하시기 바랍니다.
박정호 변호사｜972-241-6900
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