◎ 고객 질문 = 사업을 하기 위한 자본이 필요해서 집융자를 통해 자본을 조달하려고 합니다. 어떤 융자가 가장 좋은 융자인가요?
◎ 케빈 조 답변 = 사업을 하기위한 자본이 필요할 때 비지니스 융자를 통한 방법 그리고 집이나 건물을 담보로 하는 융자, 또는 개인융자 등 여러 가지 방법의 융자를 통해 자본을 조달 할 수 있습니다. 이러한 여러 융자 중 가장 좋은 융자는 손님의 목적과 계획에 따라 다르게 결정됩니다. 하지만, 이자율이 가장 낮은 융자방법이 무엇이냐고 질문하신다면 집을 통한 융자가 가장 좋은 방법이라고 말씀드릴 수 있습니다. 그러면, 집융자 중에 어떤 집융자가 좋은 융자인가를 물어보신다면, 참 어려운 질문입니다. 왜냐면 손님의 상황에 따라 다르기 때문입니다.
집을 담보로 하는 융자의 방법에는 1차 모게지를 통해 융자를 받는 Cashout 재융자의 방법과 2차 모게지를 통한 Home Equity Loan(HELOAN) 또는 Home Equity Line of Credit(HELOC)의 방법이 있습니다. 두 가지 융자 모두 현재4%대의 이자율을 제공하므로 시중에서 가장 낮은 이자율로 얻을 수 있는 융자입니다. 하지만, 두 융자 모두 각각 다른 장단점이 있기 때문에 신중하게 결정해야 합니다.
◎ 테드 김 답변 = 손님이 가지고 계신 집의 시중가격이 $30만불이라는 예를 들어 설명하겠습니다. 첫째, 손님이 필요한신 자본이 $14만불이고, 현재 모게지의 잔액이 $10만불입니다. 이 경우 Cashout 재융자과 HELOC 모두 원하시는 $14만불($300,000 X 80% = $240,000 - $100,000)의 융자를 받을 수 있습니다. 하지만, 손님이 원하시는 자본이 $20만불이고, 현재 모게지 잔액을 모두 지불하셨을 경우 다른 결과가 나옵니다. Cashout 재융자는 $24만불 (=$300,000 X 80%)을 받을 수 있고, HELOC은 $15만불(=$300,000 X 50%)을받을 수 있게 됩니다. 따라서, 많은 금액의 융자금이 필요할 때는 Cashout 재융자가 좋은 방법입니다.
둘째, 이자율이 오르고 있는 현재의 상태에서 고정적인 월 납부금을 원하신다면 Cashout 재융자가 좋은 방법입니다. Cashout 재융자는 15년 또는 30년동안 고정이자율이 적용될 수 있습니다. 하지만, HELOC은 매월 변동하는 이자율(Prime rate)을 바탕으로 합니다. 현재의 프라임 이자율은3.75%입니다. 만약, 현재 HELOC의 이자율이 4%(=3.75% Prime rate + 0.25% Margin)이고, 다음달에 프라임 이자율이 4%로 오른다면, HELOC의 이자율은 4.25%(=4%+0.25%)로상향 조정됩니다. 만약, 프라임 이자율이 3개월 후에 다시 0.25% 오른다면, 그때의 HELOC 이자율은 4.5%가 됩니다. 프라임 이자율은 2008년 이후 2015년 12월까지 3.25%의 낮은 이자율을 유지하였지만, 그 후 15개월 동안 2차례의 인상이 있었습니다. 2017년에는 3차례의 또 다른 인상이 있을 예정이라고 예측하고 있습니다. 따라서, HELOC은 이자율 상승의 위험이 많은 융자방법입니다.
◎ 케빈 조 답변 = 셋째, 사업 초기에는 자본회전이 낮아서 낮은 융자 납부금을 원하신다면, HELOC이 좋은 방법입니다. Cashout 재융자는 이자율만 고정되는 것이 아니라 월 납부금도 고정됩니다. 월 납부금은 원금과 이자를 동시에 내게 되어있습니다. 따라서, $15만불의 융자금에 30년 동안 4%의 이자율이 적용되는 융자를 했을 경우 월 납부금은 총 $716.12(원금 $216.12 + 이자 $500.00)입니다. HELOC 의 경우는 월납부금이 이자만 내도록 되어 있고, 원금은 손님이 아무때나 값을 수 있도록 되어 있습니다. 따라서, 월 납부금은 $500이 되므로, 사업에 필요한 자금관리에 도움을 줄 수 있습니다.
넷째, 낮은 융자 비용을 원하는 경우 HELOC이 좋은 방법입니다. Cashout 재융자에 드는 융자비용은 집 감정비, 타이틀비용, 은행 수수료, 세금 등을 모두 포함합니다. 보통 $7,000-10,000의 수수료가 든다고 생각하시면 됩니다. 하지만, HELOC은 은행에 따라서 다르지만, 융자비용 모두를 은행이 부담하는 은행도 있습니다. 따라서, 적은 금액의 융자가 필요하고, 융자금 상환을 빨리 할 수 있다고 계획하신다면 적은 융자비용이 드는 HELOC을 권합니다. 하지만, 융자금이 많고, 상환기간이 5-10년 이상 걸릴 것이라고 생각한다면, 이자율 변동의 위험이 적은 Cashout 재융자를 권합니다.
◎ 테드 김 답변 = HELOC을 원하시는 분이 고려해야할 다른 점이 있습니다. 텍사스 주는 집에서 융자금을 인출(cashout)하는융자는 1개 이상 갖을 수 없게 한정시켰습니다. 따라서, 1차 모게지를 Cashout 재융자로 받았다면 2차 모게지로 HELOC을 갖을 수 없게 됩니다. 따라서, Cashout 재융자를 한 후 다시 집에서 융자금 인출을 원한다면 Cashout 재융자를 다시 할 수 밖에 없습니다. 그리고, Cashout 재융자 후에 HELOC을 원하신다면, 현재 가지고 계신 Cashout 모게지를 Cashout 없이 이자율 또는 상환기간만 변경하는 재융자(Rate & Term 재융자)로 변경 한 후에 신청할 수 있습니다. 그리고, HELOC을 갖은지 12개월 동안에는 집의 시중가격이 올라도 HELOC 융자금 상향조정 신청을 할 수 없게 되어있습니다. 따라서, 손님에 맞는 올바른 융자를 선택하기 위해서는 융자 전문가와 반드시 상의하시길 권장합니다.
◈ 상기의 내용은 BBVA Compass 은행과 Texas Republic Bank의 공식적인 의사나 견해를 표현한 것이 아니라 개인의 생각과 의견인 것임을 알립니다.
테드 김 ｜214-477-9697
현 Texas Republic Bank 부사장
전BBVA Compass은행 부사장
전 Chase 은행 부사장
케빈 조 ｜214-346-6432
현 BBVA Compass 은행 지점장
전 Millennium 은행 주택융자 부사장
케빈 조와 테드 김은 수년간 미국 메이저 은행에서 근무한 경험을 갖고 있는 금융 전문가로, 케빈 조는 BBVA Compass은행의 해리하인즈 지역을 담당하는 스테몬스 지점에서, 테드 김은 Texas Republic Bank의 프리스코 지점에서 근무하고 있다.
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