◎ 고객 질문 = 달라스의 주택의 가격이 많이 오르고 있어서 투자용 건물(상업용 건물과 투자용 개인주택)을 구매하려고 합니다. 지금 15만불의 현찰이 준비되어져 있습니다. 전액 현찰로 투자용 건물을 매매해야 되는지 아니면 융자를 통해 매매해야 되는지 잘 모르겠습니다. 어떤 방법을 선택해야 되나요?
◎ 케빈 조 답변 = 현재의 달라스 주택시장에서 투자용 건물을 구매하고자 하는 손님들이 갖는 공통적인 갖는 고민거리입니다. 임대수익을 목적으로 투자용 건물을 구매하는 많은 투자자들은 보통 20만불 미만의 건물을 찾게 되고, 그 가격대의 건물들은 시장에 많지 않아 나오자마자 매매되고, 또 이러한 높은 경쟁 때문에 심지어 전액 현찰을 요구하는 집주인들도 많이 있는 것이 요즘 볼 수 있는 특이한 상황입니다.
전액 현찰로 건물을 구입하게 되면 △ 건물을 팔려는 집주인에게 보다 매력적인 구매자로 인정되어 건물을 살 수 있게 되는 가능성이 높게 되고 △ 건물의 구매가격을 보다 낮은 가격으로 흥정할 수 있게 되며 △ 복잡한 모게지 융자라는 어려움도 생각하지 않아도 되며 △ 그리고, 임대수입이 없을 때 발생되는 모게지 페이먼트를 걱정하지 않아도 된다는 장점이 있습니다.
하지만, △ 손님의 모든 자산이 한곳에 집중됨으로써 발생되는 높은 위험성이 있으며 △ 은행 융자를 통해 높은 수익을 얻을 수 있는 혜택(Leverage)을 잃어버리게 되고 △ 손님의 유동자금이 없어지게 된다는 단점이 있습니다.
따라서 모든 결정은 손님이 가지고 있는 위험과 수익에 대한 취양에 의해 결정된다고 생각됩니다. 어떤 한 방법이 가장 좋은 방법은 아니니까요.
참고로, Realty Trac의 조사에 의하면 2015년 11월의 전체 주택거래에서 전액 현찰거래가 38.1%의 비중을 차지했으며 2013년의 30.9%보다 상승했다고 하고, 2016년 1분기에는 전액 현찰거래를 통해 시장가격보다 23%정도 낮은 가격으로 주택매매를 했으나, 캘리포니아나 플로리다와 같은 주의 몇몇 도시에서는 전액 현찰거래가 시장가격보다 높은 가격으로 이루어져 주택시장가격의 상승을 초래했다고 보고하였습니다.
◎ 테드 김 답변 = 투자용 건물을 선택할 때 고려해야 되는 것 중의 하나는 투자의 목적입니다. 투자의 목적이 건물을 구매하고 그 건물의 임대수익을 원하는 것인지 아니면 건물을 구매하고 수리한 후 다시 팔 것인지에 따라 투자의 방법이 결정됩니다. 손님이 임대수익이 투자의 목적일 때는 은행의 융자를 통해 건물을 구매하여 높은 수익을 얻을 수 있는 혜택에 대해 설명하겠습니다.
만약, 손님이 임대용 건물을 14만불에 현찰로 구입하고 나머지 1만불로 건물을 수리한 후 임대를 주었을 때 한 달에 $1,500(연 $18,000)의 임대료를 받을 수 있다고 가정하겠습니다. 년 세금과 보험금이 $4,200(3%의 건물구매비용)이 지출된다면 년 임대수익은 $13,800입니다. 기타 건물 관리비용으로 $3,000(2달치의 임대료)이 지출된다면, 순수 년 임대수익은 $10,800이며 투자수익률은 7.2%입니다. 그리고 현재 달라스의 건물의 가치가 연간 약 6% 상승하기 때문에 건물가격 상승(에큐티)에 따른 별도의 투자 수익이 생기게 됩니다. 5년 후의 건물의 가치는 약 $200,734로 상승하게 됩니다. 따라서 5년 후 건물을 $200,734의 가격으로 다시 판다면, 5년간의 순수 투자수익금 $54,000($10,800X5년) 과 $50,734의 에큐티($200,734-$140,000)를 포함하여 총 $104,734의 투자수익금을, 그리고 년 11.17%의 투자수익률을 누리게 됩니다.
만약 손님이 20%의 다운페이($30,000)로 은행의 융자를 통해 건물을 구매한다면, 손님은 한 채의 건물이 아니라 5개의 건물을 살 수 있게 됩니다. 15년 고정융자를 통해 각 건물 당 $120,000의 융자를 받고 위의 예와 같은 임대수익을 통해 융자금이 상환된다면 5년후 각 건물의 융자금은 $90,000이하로 낮아집니다. 그리고 5년 후 5개의 건물을 동시에 팔 수 있게 된다면 전체 순수 투자수익금은 $553,670(($200,734-$90,000)X5건물)로 년 36.22%의 투자수익률을 누릴 수 있게 됩니다. 만약 손님이 15만불을 5년짜리 CD나 다른 투자상품에 투자한다면 36.22% 의 이자율을 지급하는 상품을 찾아야 하는데, 현재는 3%미만의 이자율만 제공하는 상품만 있습니다. 비록, CD나 다른 투자상품이 주택건물 투자보다 낮은 위험성이 있지만, 은행의 융자를 통해 건물투자를 했을 때의 투자수익률과 비교한다면 너무나 큰 차이가 있습니다.
그리고 융자를 통한 수익률과 현찰구매를 통한 수익률의 차이는 25.05%입니다. 이것이 은행의 융자를 통해서 투자해야만 된다는 답변이 되며, 은행의 돈을 이용하여 얻을 수 있는 가장 큰 혜택입니다. 도날드 트럼프토 이러한 이유 때문에 돈은 빌리는 것을 좋아했던 것입니다.
◈ 상기의 내용은 BBVA Compass 은행과 Texas Republic Bank의 공식적인 의사나 견해를 표현한 것이 아니라 개인의 생각과 의견인 것임을 알립니다.
테드 김 ｜972-334-0700
현 Texas Republic Bank 부사장
전BBVA Compass은행 부사장
전 Chase 은행 부사장
케빈 조 ｜214-346-6432
현 BBVA Compass 은행 지점장
전 Millennium 은행 주택융자 부사장
케빈 조와 테드 김은 수년간 미국 메이저 은행에서 근무한 경험을 갖고 있는 금융 전문가로, 케빈 조는 BBVA Compass은행의 해리하인즈 지역을 담당하는 스테몬스 지점에서, 테드 김은 Texas Republic Bank의 프리스코 지점에서 근무하고 있다.
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