◎ 고객 질문 = 소규모 사업체를 운영하는 자영업자입니다. 이번에 집 모게지를 재융자하려고 합니다. 15년 고정 모게지의 이자율이 2.75%이고, 30년 고정 모게지의 이자율은 3.5%이라서 15년 고정 모게지를 신청하려고 합니다. 좋은 선택인가요?
◎ 케빈 조 답변 = 손님이 사업체를 운영하는 자영업자가 아니라 월급만 받는 분이라면 좋은 선택이라고 할 수 있습니다. 낮은 이자율로 대출을 받기 때문에 15년동안 내는 이자금액이 적어지고 빠른 시간내에 모게지를 갚을 수 있기 때문입니다. 하지만, 자영업을 하시는 손님은 사업체의 성장을 위해 고려해야할 다른 사항이 있습니다. 만약, 집융자 외에 사업체의 보호나 확장을 위한 융자가 필요하다면 15년 고정 모게지가 현명한 선택이 아닐 수 도 있기 때문입니다.
◎ 테드 김 답변 = 사업체 융자를 심사할 때 사사업체의 소득과 부채 외에 개인의 소득과 부채도 함께 심사합니다. 사업체로부터의 소득이 충분하지 않다면, 사업체를 소유하고 운영하는 분의 개인 소득을 포함한 전체 소득금액이 융자금을 상환할 수 있는 능력이 된다는 것을 보여주어야 하기 때문입니다. 이때 고려되는 다른 사항은 개인의 부채구조입니다. 개인의 소득금액에서 개인이 매월 납부해야 하는 부채금액을 제외한 금액이 개인의 소득으로 계산되기 때문입니다. 이러한 경우 15년 고정 모게지는 바람직한 선택이 아니게 됩니다.
예를 들어보겠습니다. 전체 모게지 융자금이 $30만불이고, 15년고정 2.75% 이자율의 월 모게지 납부금(원금과 이자)은 $2,036이고, 30년 고정 3.5% 이자율의 월 모게지 납부금(원금과 이자)은 $1,347입니다. 15년 고정모게지를 선택했을 경우 매월 $689의 추가 납부금의 부담이 생기게 되어 사업체 융자에 사용되는 전체 연간 소득액이 $8,268($689X12)만큼 적어지게 되는 것입니다. 집에 대한 적은 모게지 납부금보다 사업체에 필요한 많은 융자금이 필요한 경우, 15년 고정 모게지는 잘못된 선택이 되는 것입니다.
모게지 신청시 권해 드리는 또 다른 고려사항은 월 납부금 설정시 주택 세금과 집 보험료를 원금과 이자와 함께 내지 않는 방법을 선택하는 것입니다. 달라스에 위치한 주택에 대한 공시 세금산정액은 매년 상승하고 있습니다. 한 손님은 한 달에 $200정도 주택에 대한 세금을 작년보다 더내게 되었다고 합니다. $40만불 가치의 주택에 대한 월평균 주택 세금과 보험금이 약 $800정도 낸다고 가정한다면, 30년 고정 모게지의 원금과 이자만 내는 방법을 선정하신 분은 $1,347의 숫자만 크레딧 리포트에 보고되며, 15년 고정 모게지에 모게지 월 납부금을 원금(P), 이자(I), 세금(T), 과 보험(I)을 전부 포함해서 내게 된다면, 크레딧 리포트에는 $2,836($2,036+$800)의 숫자가 보고되게 됩니다. 따라서 월 $1,489의 추가 개인 부채금이 생기게 되어, 사업체 융자에 불리한 요소로 작용하게 됩니다.
이러한 부채구조를 수입구조로 환산하여 계산한다면 약 $36,000($1,489X2X12)의 수입을 더 벌어야 된다는 결론이 나옵니다. 모게지 상환기간과 납부금 형식 결정이 사업체 융자에 얼마나 큰 영향을 미치는지 저희의 계산을 따라 해보셨으면 많이 놀라셨을 것입니다. 단순히 이자금액을 덜내기 원해서 선택한 15년 고정 모게지가 결국은 사업체 성장에 필요한 융자를 받지 못하게 되는 요인이 되는 큰 실수를 범하게 되는 것입니다.
◎ 케빈 조 답변 = 이러한 경우 저희들이 권하는 아주 쉬운 해결책이 있습니다. 그것은 30년 고정 모게지를 선택하시고 15년 고정 이자율의 월 모게지 납부금을 내는 것입니다. 30년 고정 모게지를 선택하였기 때문에 개인의 크레딧 리포트에는 30년 고정이자율의 월 모게지 납부금이 보고됩니다. 따라서, 사업체 융자심사관은 크레딧 리포트에 있는 모게지 납부금을 사용하여 전체 소득금액을 계산하게 되어 많은 금액의 사업체 융자가 가능하게 됩니다. 그리고, 실제 모게지 납부금은 30년 상환이 아니라 15년 상환으로 계산한 월 납부금을 내게 되면 내야 할 전체 이자금액이 적어지는 혜택도 받을 수 있게 됩니다.
위의 예를 이용하여 설명하겠습니다. 15년 고정 이자율의 월 모게지 납부금 $2,036을 15년 (180개월) 동안 냈을 경우 전체 납부금은 $366,480이고 총 이자금액은 $66,480입니다. 30년 고정 이자율의 월 모게지 납부금 $1,347을 30년(360개월)동안 냈을 경우 전체 납부금은 $484,920이고 총 이자금액은 $184,920입니다. 만약, 30년 고정이자율의 월 납부금 $1,347에 $689의 원금을 추가로 지불하여15년 고정 모게지와 같은 월 납부금($2,036)을 내게 되면, 원금 상환기간이 360개월에서 193개월(약 16년)으로 줄게 되며, 총 납부금은 $392,948이고 총 이자금은 $92,948이 되게 됩니다. 따라서, $91,972($184,920~$92,948)의 이자를 내지 않는 효과를 누릴 수 있게 되는 것입니다.
테드 김 ｜469-265-2973
현 BBVA Compass은행 부사장
전 Chase 은행 부사장
전 Bank of America Personal and Small business banker
케빈 조 ｜214-346-6436
현 BBVA Compass 은행 지점장
전 Millennium 은행 주택융자 부사장
케빈 조와 테드 김은 수년간 미국 메이저 은행에서 근무한 경험을 갖고 있는 금융 전문가로, 현재는 BBVA Compass은행의 헤리하인즈 지역을 담당하는 스테먼스 지점과 케론튼 지점에서 근무하고 있다.
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