우리들도 자주 애용하는 코스트코(CostCo)가 드디어 달라스에도 곧 개장할 것 같다. 달라스 인근 도시인 플레이노, 루이스빌, 던킨빌 등에는 벌써 개장하여 우리에게도 친근 하지만 정작 달라스 시 에는 처음 생기는 것이라 벌써부터 기대가 크다. 635 고속도로와 75번이 만나는 곳에 지어질 예정인데, 지난 한 해에만 30 Billion 달러의 순이익을 올린 회사가 달라스 시에 3백만 달러의 보조금과 앞으로 10년동안 재산세를 부분 면제받는 조건을 내걸어 일부 시의원의 빈축을 사고있지만 앞으로 거둬들일 막대한 세일즈택스와 재산세 수입을 생각하면 달라스 시 입장에서도 그리 나쁜 일만은 아니다.
세계제일의 자동차 생산업체인 토요타를 위시하여 많은 세계적인 기업들이 달라스나 인근 도시로 많이 이전을 하는데, 이들이 본사이전의 댓가로 거의 예외 없이 요구하는 것 중 하나가 약간(?)의 보조금과 함께 일정기간 동안의 재산세 면제다.
텍사스는 개인 소득세가 없기 때문에 주정부나 카운티나 시의 재정을 많은 부분 재산세에서 충당한다. 이런 이유 때문에 다른 주에 비하여 재산세가 상당히 높을 수 밖에 없다. 캘리포니아의 경우 1.1%인데 비하여 텍사스는 카운티나 학군에 따라 조금씩 차이는 있지만 대개의 도시는 재산세율이 2.5%에서 3%에 육박한다. 많은 대기업들이 텍사스로의 이전을 고려할 때 일정기간 재산세 면제를 요구하는 것도 이같이 높은 재산세율 때문이다.
다음주부터 카운티 감정원(Appraisal District)에서는 2016년도 재산세 예비 고지서를 전송할 예정이다. 텍사스의 재산세는 각 카운티의 감정원에서 재산세의 귀속주체인 카운티나 학군, 시를 대신하여 재산상태를 감정한다. 카운티나 시 마다 조금씩 틀리지만 우리가 지불하는 재산세는 크게 카운티와 시, 그리고 학군(School District)으로 귀속된다. 감정은 감정원(Appraisal District)에서 하지만 청구서는 카운티와 시, 학군에서 보내어진다. 따라서 재산세에 문제가 있다면 감정원에다 의의 신청을 해야한다.
재산세는 상업용(Commercial)과 거주용(Residential)으로 크게 나뉘고, 상업용은 또다시 부동산(Real Property)과 동산(Personal Property)으로 나뉜다. 건물을 소유하지 않고 비즈니스만 소유하고 계신 분들은 동산 보유 재산세를 납부해야 하는데 비즈니스를 영위하기 위해서 가지고 있는 물품 재고(Inventory), 기계류, 자동차, 설비류(Fixture)나 시설비(Leasehold Improvement)등이 이에 해당한다.
비지니스의 경우 매년 4월 15일까지 해당 중앙 감정원(Central Appraisal District) Rendition 이라는 서식을 작성하여 자진 신고를 해야 한다. 4월 15일까지 자진 신고를 하지 못할 때는 30일 연기 신청을 서면을 통해 할 수 있다. 자진 신고를 하지 않았다면 세금의 10%를 벌금으로 납부해야 한다.
부동산 재산세는 건물이나 땅과 같은 부동산에 부과되는 재산세를 일컫는데, 동산 재산세와는 달리 자진 신고를 하는 것이 아니고 중앙 감정원(Central Appraisal District)에서 임의로 책정을 한다. 대부분의 감정가(Appraisal Value)는 시장가(Market Value)와 일치한다.
모든 재산세의 기준은 1월 1일다. 감정가를 책정하는 데는 원가 방식(Cost Method), 수입 방식(Income Method), Market Best Use 방식 등 여러 가지가 있으나 보통 원가 방식과 수입 방식에 의해 정해진다. 따라서 상업용(동산이나 부동산) 감정가가 자신이 지불한 금액보다 많거나 건물에서 나오는 임대 수입이 적을 경우, 중앙 감정원(Central Appraisal District)에 이의 신청(Protest)을 하면 된다. 달라스 카운티의 경우는 보통 4월 말에서 5월 초, 덴톤 카운티는 5월의 두 번째 수요일에 감정가 통지서를 발송하는데 받은 날짜로부터 30일 이내에 중앙 감정원(Central Appraisal District)에서 감정한 가격이 너무 높다고 생각하면 이의 신청(Protest)을 할 수 있다. 이의 신청을 하면 보통 3주 내에 Hearing(공청회)통보를 받게 된다. 공청회는 ABR(Appraisal Review Board)를 심판관으로 납세자와 중앙 감정원 직원이 서로 자기의 주장을 펼치는 것이다. 대개의 경우 이의 신청을 한 납세자 보다는 감정원의 승리로 끝나는 것이 보통이다. 하지만 공청회 직전 중앙 감정원 직원과 납세자와의 면담이 준비되는데 바로 이 때가 감정가를 협상하기 가장 쉬운 때이다. 중앙 감정원 직원과의 1:1의 면담에서 협상이 안됐다면 조금 후에 열리는 공청회에서의 승리(?) 는 더욱 더 어렵다. 공청회의 심판관으로 등장하는 ABR 구성원은 해당 카운티에 거주하는 보통 시민으로 5-7명 사이로 구성된다. 아무래도 비전문가일 수 밖에 없는 납세자보다는 각종 통계와 최근의 데이타로 무장한 중앙 감정원 직원의 주장이 더 설득력이 있을 수 밖에 없기 때문에 공청회보다는 공청회 직전의 1:1 면담에서 결정하는 것이 좋다. 공청회나 감정관과의 면담시 회사의 재무 자료 및 감가상각 스케줄, 매매 가격이 명시된 계약서 및 자기의 주장을 뒷받침할 수 있는 모든 것을 준비해 가야 한다.
ABR의 결정에 불만이 있으면 각자가 속한 지방 법원(District Court)에 항소할 수 있지만 변호사 고용비나 그 밖의 비용이 만만치 않고 재산세 조정 전문 변호사를 찾는 것도 쉽지 않기 때문에 거의 실효성이 없다. 예상 고지서를 받고 30일 이내에 이의 신청을 하는 것이 가장 좋다.
집과 같은 거주용 부동산도 감정가가 본인이 지불한 구입가보다 많이 책정되어 있다면 이의 신청을 하면 조절이 가능하다. 상업용과 다르게 집 같은 경우는 매매된 주위의 집들과 비교하는 방식이 사용된다. 감정가가 너무 많이 책정됐다고 넋 놓고 있지 말고 언제나 가능한 감정원 직원과의 1:1 면담 신청이나 이의 신청(Protest)등을 통해 감정가를 조절해 나가는 것이 현명하다. 사실 감정가는 객관적이기보다는 주관적인(subjective) 요소가 많이 작용하기 때문에 감정관과의 면담이나 이의 신청(Protest)등을 통하면 감정가를 많이 낮출 수 있다.
서윤교 CPA는 개인과 법인의
회계업무와 세무계획,
감사대행을 담당하는
회계 전문가다.
972-241-5911
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