한미은행과 함께 풀어가는 은행이야기: 상업용 부동산 담보대출 받을 때 내는 수수료와 비용

“저녁식사를 살짝 건너뛰고 야근을 할까”라고 고민을 하고 있는데 단백질과 탄수화물을 인체에 공급하라는 뇌의 신호가 전달되면서 밥, 고기, 반찬 등의 음식 생각이 난다. 사람은 음식을 매일 먹고 필요한 에너지를 공급받고 있는데 이러한 음식을 보다 맛있게 만들어 주는 것이 양념이고 양념 중에서 큰 비중을 차지하는 것이 소금일 것이다.  사람의 인체는 70%가 물로 이루어졌고 그 물은 0.85% 농도를 가진 소금물이다. 병원에 입원하자마자 꽂아주는 주사가 닝겔이란 사람이 발견했다 해서 이름이 붙여진 닝겔이다(미국에서는 IV라고 부르며 Intravenous의 줄인 말). 이 닝겔이 0.9%의 소금물인 식염수로 혈관 속으로 바로 들어가면 사람이 깨어나는 것이다.  현대 경제사회에서의 은행대출은 마치 소금과 같이, 비지니스와 투자에 있어서 없어서는 안되는 매우 중요한 요소이다.  은행대출은 상업용 부동산과 비지니스의 구입, 시설 설비, 상품 매입 등 필요한 섹터에 적절히 제공됨으로써 사업의 성공을 위한 지렛대 역할을 하고 있다. 이런 은행대출은 대출이자 외에도 대출 수수료와 비용 등이 수반되기 때문에 대출수수료와 비용 등에 대한 검토없이 대출이자율만을 보고 은행을 선택하게 되면 앞에서는 이익인 것처럼 보이지만 뒤로는 손해보는 셈법을 하게 되는 것이다. 그럼 은행에서 상업용 부동산담보대출을 받을 때 내는 주요 수수료와 비용에는 어떤 것들이 있을까?  대출Closing시 은행에서 대출고객에게 대출비용 내역서를 보여주는데, 미국에서 처음 대출을 받아보시는 분들은 너무 많은 종류의 수수료에 깜짝 놀랄 수 있다. 대출수수료와 비용을 누가 가져가느냐로 나누어보면 은행에서 받는 수수료인 대출취급수수료(Origination Fee)와 전문가 비용으로 나눌 수 있다. 그리고 대출비용 내역서에는 없으나 대출계약서에 깨알 같은 글씨로 적혀 있는 중도상환수수료 등은 향후 계약을 위반했을 때 내야 하는 수수료에 해당된다.  ◎ 대출취급수수료 = 은행은NIM(Net Interest Margin)이 주 수입원이나 대출취급시점에서 은행의 노력과 비용이 최고에 달하여 이에 대한 보상조로 대출고객으로부터 대출취급수수료를 받는다. 은행별 기준에 따라 조금씩 다를 수 있으나 일반적으로 “0.1% 수수료/ 대출기간 1년” 룰을 적용하기 때문에 대출기간 5년인 상업용 부동산담보대출의 경우 대출취급수수료 0.5%를 적용한다. 물론 프로모션, 경쟁은행과의 차별화 등 은행별 전략과 은행의 자금사정, 고객 신용도, 고객 기여도 등에 따라 조금씩 다르게 적용하기도 한다. 정부에서 보증하는 대출상품인 SBA(Small Business Administration)의 경우 은행에 내는 대출취급수수료는 없으나 대출취급액의 75%를 SBA에서 보증하는 대가로 보증금액의 3%를 보증료로 내야 하는 부담이 있다. 그 부담은 대출기간이 통상 10~25년 장기라는 점을 고려하면 다소 완화될 수 있다.  ◎ 감정과 환경조사 비용 = 감정은 은행감독당국의 요구하는 기준에 따라 은행의 대출활동과는 독립된 부서나 외부회사에서 실시한다. 부동산의 종류와 특수성에 따라 감정료가 달라지는데 일반적인 Rent부동산의 경우에는 2,500~3,500불 소요되고 호텔 등 조금 더 복잡한 부동산의 경우에는 3,500~5,000불 소요된다.   환경오염이 있는지 없는지에 대해서는 환경회사가 환경오염조사를 하는데 간단한 Survey로 끝날 수 도 있으나 대출금액이 크면 먼저 부동산 관할 관청의 환경자료, 부동산의 세입자나 비지니스가 환경오염을 일으킬 만한 행위가 있었는지, 인근 부동산의 오염으로 인해 해당 부동산도 오염될 소지가 있는지 등을 면밀히 조사하는데 이 조사를 Phase1이라 하고 조사비용은 2,000불 정도 소요된다.  간혹 Phase1에서 추가 조사가 필요하다고 하면 Phase2로 가야 하는데 Phase 2는 해당 부동산의 땅을 파고 흙의 표본을 여러 군데서 추출, 테스트해서 환경오염이 있는지 여부를 최종 판가름하게 된다. 이 단계까지 가는 걸 부동산 주인들은 싫어하는데 그 이유로는 첫째 약1~2개월간 땅을 파고 표본을 추출하게 되면 세입자들의 비지니스에 영향을 줄 것이고 둘째는 조사비용이 7,000~8,000불로 많이 소요되며 셋째 환경오염 이슈로 인해 부동산 가격이 하락할 수 있다는 점이다. 그래도 이 단계까지 와서 환경오염에 대한 문제가 없다고 결론이 나면 다행인데 환경오염이 기준치를 넘었기 때문에 치유가 필요하다고 하면 환경오염을 치유해야한다. 수 개월간 오염된 땅을 파서 치유제를 투여해야 하는 등 그에 따른 비용과 시간이 많이 소모되고, 특히 은행에서는 환경오염이 치유되기까지는 대출을 꺼려하기 때문에 부동산 매매에 진통이 따른다. ◎ Title Insurance policy = Title Company는 Legal 이슈를 자문하고 해결하는 것 외에도 부동산 매매에 따른 계약금, 부동산 Closing비용, 대출수수료와 비용 등을 정산하고 더욱 중요한 역할은 부동산 소유권과 은행의 저당권, 지상권 등이 문제가 없는지 등을 검토, 그 권리에 대해 Insurance policy를 발행하는 것이다.  소유권을 이전하는 경우 소유권 Title insurance 비용은 부동산 Seller가, 대출을 받는 경우 저당권Title insurance 비용은 대출 고객이 각각 부담하게 된다. Title Insurance비용은 Title Company별 차이가 없으나 비용을 부담하는 주체가 Title Company와 Relationship이 있으면 Credit(Discount)를 받을 수 있다.