지난3일 텍사스주민들은 지난 1977년에 이어 거의 40년 만에 거주 주택에 대한 교육세 감면안에 압도적인 찬성으로 Proposition 1을 승인했다. 미국에서 주택을 구입하면 가장 먼저 해야 할 일이 ‘거주주택 재산세 면제’ 신청(Residential Homestead Exemption Application)인데 주택이 위치한 카운티 감정원(County Appraisal District)으로 직접 찾아가서 하거나 인터넷으로 신청하면 된다.
거주목적이 아닌 임대주택이면 안되지만 주거 주택(Principal Residence) 이고1가구 1주택이면 누구나 신청할 수 있으므로 주택을 구입하면 누구나 반드시 신청해야 한다. 또 65세 이상이면 65세 이상만 신청할 수 있는 면제 신청서도 따로 있으니 이것도 신청해야 한다.
65세 이상인데 다른 카운티에서 이사를 온경우 지금 사는 곳의 재산세가 예전에 살던 카운티의 재산세 보다 높을 경우 새로 이사온 곳에서도 예전의 낮은 세율을 적용 받을 수 있는 신청서(Transfer Request for Tax Ceiling of Age 65 or Older)도 있으니 이것도 신청하는 것이 좋다.
주택소유주의 경우 올해까지는 학군세의 면세 금액이 $15,000 달러이었으나 11월 3일 투표로 Proposition 1 이 승인됐으므로 2016년부터는 $10,000 달러가 인상된 $25,000 달러의 면세액에 대해서 학군세를 면제받으므로 주택당 학군마다 조금씩 차이는 있지만 $120달러에서 $130달러까지 절약을 할 수 있게 됐다.
65세 이상의 노인이나 장애자, 55세 이상의 미망인에 대해서는 면세금액이 기존의 $25,000 달러에서 $ 35,000 달러로 인상된다. 면세금액이 올라가는 속도보다 달라스일대의 주택 붐때문에 감정금액이 올라가는 속도가 훨씬 빠르니 우리가 실질적으로는 별로 느낄 수 없겠지만 어쨌든 세금이 줄어든다니 반가운소식이 아닐 수 없다. 하지만 40년만의 인상액이 고작 $10,000 달러이니 40년을 기다려온 것치고는 너무 작다는 인상을 지울 수 없는 것도 솔직한 심정이다.
Texas는 여러분이 알고 있는 것처럼 주정부에서 걷어들이는 소득세가 없다. 주 헌법에 명시되어있으므로 주 소득세를 신설 할 수 없으니 텍사스의 재산세는 주 소득세를 징수하는 다른 주들에 비해 매우 높은 편이다. 카운티마다 정도의 차이는 있지만 보통 2.5%-3.2% 정도다. 따라서 주택을 구입할 때 수입이나 크레딧점수 같은 현실적인 면도 고려를 해야 하지만 주택을 소유하고 난 후의 비용, 특히 재산세는 반드시 염두에 둬야 한다. 집장수로부터 새집을 구입한 경우 집장수의 감정가는 상당히 낮다. 이유는 보통 땅을 먼저 구입하고 주택을 짖는 순서이기 때문에 원 소유주에게는 매우 낮은 감정가가 적용되지만 일단 팔고 나면 구입가격이 기준이 되기 때문에 감정가격이 상당히 오를 수 있다. 또 하나 고려해야 할 사항은 모기지론과 세금감면과의 상관 관계이다. 한국도 요새는 집 융자, 즉 모기지 론(Mortgage Loan) 을 많이 사용하지만 주택융자의 원조는 역시 미국이다. 지금 우리가 겪고 있는 극심한 불경기의 단초를 제공한 서브 프라임 (Subprime) 사태 역시 주택융자에서 발생된 것이다.
지금의 주택 이자율이 미국 역사상 가장 낮은 때 중의 한 때인 것은 사실이나 지금이 주택을 구입하는데 최고의 시기인지는 의문이 남는다.
모든 물건 구입이 그렇듯이 주택도 필요에 의해 구입하는 것이지 단지 이자율이 싸다든가 세금혜택을 볼 수 있다든가 하는 이유로 주택을 구매할 필요가 없다는 것이다. 많은 분들이 혼동하시는 대표적인 것이 집 페이먼트가 세금 공제 된다고 잘못 생각 하시는 것이다.
주택 페이먼트는 보통 모기지론 원금과 이자를 함께 갚아 나가는 것인데 세금 공제는 원금 상환 부분은 안되고 이자 부분만 공제가 가능하다. 주택 페이먼트 중 이자와 재산세 등이 세금보고시 혜택을 볼 수 있는 부분이지만 조금 더 깊게 생각하면 우리가 생각하는 것처럼 많은 혜택이 있는 것은 아니다. 예를 들어 한 달에 $1,500 페이먼트를 하는데 이 중 원금 $300, 이자 $900, 재산세 $300 이라면 $1,500 페이먼트 중 원금을 뺀 이자와 재산세 $1,200 가 세금 보고시 공제 대상이 된다. 월 $1,200이면 일년이면 $14,400을 공제할 수 있고 교회 헌금 $2,000 이 있다면 총합 $16,400을 공제 할 수 있다. 언뜻 보면 많은 금액을 공제하여 실제적으로 세금을 적게 내는 절세 효과처럼 보이지만 사실을 그렇지 않다. 왜냐하면 주택이 없는 사람도 아파트 렌트나 어느 정도 자선단체에 기부를 했다고 가정을 하고 기본공제 하는 것을 인정해 주기 때문이다. 기본 공제 금액이 2015년 기준으로 $12,600 이다. 즉 주택을 소유하지 않아도 $12,600 이라는 금액을 기본으로 공제해 주니 한 달에 $2000씩 월 페이먼트를 낸다고 해도 주택을 소유하고 있을 때와 ($16,400) 그렇지 않을 때(기본공제 $12,600)의 차이는 불과 일년에 $3,800 이다. 물론 $3,800의 차이가 작다고는 할 수 없으나 $3,800 가 세금에서 모두 공제 되는 것이 아니고 실제적으로는 자기의 세율만큼만 공제가 가능하다는 것이다. 세율이 15% 인 사람은 $ 570 ($3,800 x 15%), 최고 세율인 39.6%의 고소득 납세자에게는 $1,509 ($3,800 x 39.6%) 가 최고로 혜택을 볼 수 있는 금액이다. 세율이 높을수록 집 이자나 재산세 등으로 혜택을 많이 볼 수 있는 것은 사실이다. 하지만 진실은 최고 세율 39.6%의 고소득자라 할지라도 일년에 세금에서 $1,509을 절세하기 위해 한 달에 $2,000씩 일년에 $24,000을 쓰는 것이다. 물론 고소득자의 경우 주택의 가치가 클수록, 재산세가 많을수록 주택을 구입하여 절세의 효과를 볼 수도 있겠지만 대부분 중산층에게는 생각보다 실제적으로는 주택 구입으로 인한 절세 효과도 제한적일 수 밖에 없다.
‘절세하기 위해, 세금을 적게 내기 위해 큰 주택을 구입했다는 의견’ 은 대부분 중산층에게는 해당 되지 않는다고 생각한다.
서윤교 CPA는 개인과 법인의
회계업무와 세무계획,
감사대행을 담당하는
회계 전문가다.
972-241-5911
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