집이나 비즈니스, 또는 상가와 같은 건물을 소유하고 계신 분들은 각자 비즈니스나 건물이 위치한 카운터에서 예상 재산세 고지서를 받았을 것이다. 대부분의 경우, 집은 12%, 상가와 같은 건물은15% 가량 인상된 재산세(Property tax) 고지서를 받고 많이 놀라셨을 줄로 안다.
항상 달라스 인근의 재산세를 모니터하고 있는 필자도 올해의 터무니 없는 증가율에 적잖이 놀라고 있다. 특히 올해에는 자동차업계에서 선두를 고수하고 있는 토요타의 플래노 이주로 인해 달라스의 주가가 뛰고 있는 것을 반영이라도 하듯이 재산세가 너무 많이 올랐다.
Texas는 individual state income tax(개인 주소득세)및 local income tax 를 징수하지 않기 때문에 재산세를 통한 재원마련을 할 수 밖에 없지만 보통 다른 도시들의 재산세가 1% 이하인 것을 생각하면 2.5% 이상 되는 Dallas 인근도시들의 재산세는 너무 높은 것이 사실이지만 지금까지 비즈니스나 건물의 감정가가 실제보다 많이 낮은 것도 사실이다.
재산세는 지방세(Local tax)이기 때문에 보통 카운티(County), 교육구(School district), 시(City) 등에서 재산세를 부과하고 있다. 텍사스의 조세 방법은 각 카운티의 중앙 감정원(Central Appraisal District)이란 기구에서 감정가를 책정하고 카운티와 시, 교육구에서는 각자 책정된 세율에 따라 재산세를 부과하고 있다. 따라서 세금은 각자의 카운티와 시, 교육구에 납부하지만 감정가는 다른 곳(Central Appraisal District) 에서 결정하기 때문에 감정가가 너무 높은 경우, 중앙 감정원(Central Appraisal District)이라는 기관에 이의신청을 해야 한다.
재산세는 상업용(Commercial)과 거주용(Residential)으로 크게 나뉘고, 상업용은 또다시 부동산(Real Property)과 동산(Personal Property)으로 나뉜다. 건물을 소유하지 않고 비즈니스만 소유하고 계신 분들은 동산 보유 재산세를 납부해야 하는데 비즈니스를 영위하기 위해서 가지고 있는 물품 재고(Inventory), 기계류, 자동차, 설비류(Fixture)나 시설비(Leasehold Improvement)등이 이에 해당한다.
비즈니스의 경우, 매년 4월 15일까지 해당 중앙 감정원(Central Appraisal District) Rendition 이라는 서식을 작성하여 자진 신고를 해야 한다. 4월 15일까지 자진 신고를 하지 못할 때는 30일 연기 신청을 서면을 통해 할 수 있다. 자진 신고를 하지 않았다면 세금의 10%를 벌금으로 납부해야 한다.
부동산 재산세는 건물이나 땅과 같은 부동산에 부과되는 재산세를 일컫는데, 동산 재산세와는 달리 자진 신고를 하는 것이 아니고 중앙 감정원(Central Appraisal District)에서 임의로 책정을 한다. 대부분의 감정가(Appraisal Value)는 시장가(Market Value)와 일치한다.
모든 재산세의 기준은 1월 1일다. 감정가를 책정하는 데는 원가 방식(Cost Method), 수입 방식(Income Method), Market Best Use 방식 등 여러 가지가 있으나 보통 원가 방식과 수입 방식에 의해 정해진다. 따라서 상업용(동산이나 부동산) 감정가가 자신이 지불한 금액보다 많거나 건물에서 나오는 임대 수입이 적을 경우, 중앙 감정원(Central Appraisal District)에 이의 신청(Protest)을 하면 된다.
달라스 카운티의 경우는 보통 4월 말에서 5월 초, 덴톤 카운티는 5월의 두 번째 수요일에 감정가 통지서를 발송하는데 받은 날짜로부터 30일 이내에 중앙 감정원(Central Appraisal District)에서 감정한 가격이 너무 높다고 생각하면 이의 신청(Protest)을 할 수 있다. 이의 신청을 하면 보통 3주 내에 Hearing(공청회)통보를 받게 된다.
공청회는 ABR(Appraisal Review Board)를 심판관으로 납세자와 중앙 감정원 직원이 서로 자기의 주장을 펼치는 것이다. 대개의 경우 이의 신청을 한 납세자 보다는 감정원의 승리로 끝나는 것이 보통이다. 하지만 공청회 직전 중앙 감정원 직원과 납세자와의 면담이 준비되는데 바로 이 때가 감정가를 협상하기 가장 쉬운 때이다. 중앙 감정원 직원과의 1:1의 면담에서 협상이 안됐다면 조금 후에 열리는 공청회에서의 승리(?) 는 더욱 더 어렵다.
공청회의 심판관으로 등장하는 ABR 구성원은 해당 카운티에 거주하는 보통 시민으로 5-7명 사이로 구성된다. 아무래도 비전문가일 수 밖에 없는 납세자보다는 각종 통계와 최근의 데이터로 무장한 중앙 감정원 직원의 주장이 더 설득력이 있을 수 밖에 없기 때문에 공청회보다는 공청회 직전의 1:1 면담에서 결정하는 것이 좋다. 공청회나 감정관과의 면담 시 회사의 재무 자료 및 감가상각 스케줄 , 매매 가격이 명시된 계약서 및 자기의 주장을 뒷받침할 수 있는 모든 것을 준비해 가야 한다.
ABR의 결정에 불만이 있으면 각자가 속한 지방 법원(District Court)에 항소할 수 있지만 변호사 고용비나 그 밖의 비용이 만만치 않고 재산세 조정 전문 변호사를 찾는 것도 쉽지 않기 때문에 거의 실효성이 없다. 예상 고지서를 받고 30일 이내에 이의 신청을 하는 것이 가장 좋다.
하지만 대부분의 이의신청이 지금쯤이면 거의 마감이 되었기 때문에 만약 주어진 시간 내에 이의신청을 못 한 분이 있다면 Texas Property Law 25.25에 의해 이의신청을 할 수 있다. 다만 감정가가 현재의 마켓가보다 1/3 이상 높게 책정되거나, 산술적인 실수 등이 발견되어야 Texas Property Law 25.25 조항을 적용혜택을 볼 수 있고 신청기간은 내년 1월 31일까지이다.
집과 같은 거주용 부동산도 감정가가 본인이 지불한 구입가보다 많이 책정되어 있다면 이의 신청을 하면 조절이 가능하다. 상업용과 다르게 집 같은 경우는 매매된 주위의 집들과 비교하는 방식이 사용된다. 감정가가 너무 많이 책정됐다고 넋 놓고 있지 말고 언제나 가능한 감정원 직원과의 1:1 면담 신청이나 이의 신청(Protest)등을 통해 감정가를 조절해 나가는 것이 현명하다. 사실 감정가는 객관적이기보다는 주관적인(subjective) 요소가 많이 작용하기 때문에 감정관과의 면담이나 이의 신청(Protest)등을 통하면 감정가를 많이 낮출 수 있다.
서윤교 CPA는 개인과 법인의
회계업무와 세무계획,
감사대행을 담당하는
회계 전문가다.
972-241-5911
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